Legea nr. 207/2025, care impune restricții stricte asupra avansurilor solicitate de dezvoltatori în antecontractele imobiliare, a intrat în vigoare pe 11 decembrie. Această reglementare transformă modul în care se vor realiza convențiile de rezervare și promisiunile de vânzare-cumpărare pentru locuințele aflate în construcție. Adoptată pe fondul dezvăluirilor legate de „Schema Nordis”, această lege reprezintă un pas legislativ semnificativ în protejarea cumpărătorilor care interacționează cu dezvoltatorii.
Unele dintre prevederile legii, în special cele referitoare la cadastrul și preapartamentare, vor deveni aplicabile începând cu 8 martie 2026, în timp ce celelalte dispoziții sunt deja în vigoare.
Reguli noi pentru promisiunile de vânzare-cumpărare
Una dintre cele mai semnificative modificări aduse de această lege se referă la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare. Anterior, dezvoltatorii aveau libertatea de a încheia aceste acte chiar înainte de obținerea autorizației complete a proiectului. De acum înainte, promisiunea va putea fi semnată doar după ce:
- autorizația de construire este înregistrată în cartea funciară;
- în cazul condominiilor, se finalizează operațiunea de preapartamentare și se deschid cărțile funciare pentru unitățile individuale;
- notarul va solicita obligatoriu înscrierea promisiunii în cartea funciară.
Astfel, cumpărătorii nu vor mai semna acte sau plăti sume semnificative pentru apartamente „pe hârtie”, ci doar după ce există garanții juridice clare că proiectul este autorizat și înregistrat transparent.
Convențiile de rezervare: limitări și protecție pentru cumpărători
În faza inițială, când cumpărătorul își rezervă o locuință, legea impune limitări semnificative asupra riscurilor financiare. Convențiile de rezervare vor putea fi semnate pentru o durată maximă de 60 de zile, iar avansul plătit nu va putea depăși 5% din valoarea imobilului. Dacă, în acest interval, nu se semnează o promisiune de vânzare sau un contract final din vina dezvoltatorului, acesta va fi obligat să restituie integral suma în termen de 30 de zile.
Reguli stricte pentru avansuri și utilizarea fondurilor
O altă prevedere importantă a legii vizează limitarea avansurilor cerute în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare, acestea fiind plafonate în funcție de progresul lucrărilor. Astfel:
- pentru structura de rezistență, se poate solicita un avans de maximum 25% din preț;
- după finalizarea structurii, pentru instalații, se poate solicita un avans de maximum 20% din preț.
Toate sumele plătite ca avans vor fi depuse într-un cont bancar dedicat exclusiv acelui proiect, iar accesarea fondurilor se va face doar cu aprobarea diriginelui de șantier, prin ștampila „bun de plată”. Conform articolului 6 din lege, sumele achitate de cumpărător ca avans se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului, dedicat exclusiv proiectului pentru care s-a plătit avansul.
Preapartamentarea și sancțiunile pentru nerespectarea legii
Legea include și o componentă tehnică legată de înregistrarea cadastrală. Operațiunile de preapartamentare, care implică deschiderea cărților funciare pentru fiecare apartament înainte de finalizarea blocului, vor deveni obligatorii din 8 martie 2026. Până atunci, autoritățile au decis să amâne aplicarea acestei măsuri pentru a adapta sistemul informatic necesar.
Nerespectarea regulilor stabilite de lege poate atrage sancțiuni severe, inclusiv amenzi de până la 1% din cifra de afaceri, o sumă considerabilă pentru companiile mari din domeniu.
Critici și incertitudini în piață
Nu toți actorii din piață privesc cu optimism această lege. Unii dezvoltatori consideră că actul normativ lasă loc de interpretări, în special în ceea ce privește utilizarea avansurilor. De asemenea, există îngrijorări cu privire la sancțiunile prevăzute, care ar putea fi ineficiente în cazul în care dezvoltatorul nu finalizează proiectul.
În concluzie, deși Legea „Nordis” aduce modificări semnificative în domeniul imobiliar, este esențial ca toate părțile implicate să aibă claritate în privința aplicării acesteia pentru a asigura o protecție reală a cumpărătorilor.
